一、項目儲備與前期準(zhǔn)備

1、項目篩選與合規(guī)性

  政策匹配：符合國家及地方城市更新政策（如《“十四五”城市更新行動計劃》《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》），重點支持領(lǐng)域包括：老舊小區(qū)改造（加裝電梯、管網(wǎng)更新、社區(qū)服務(wù)設(shè)施）；市政基礎(chǔ)設(shè)施升級（道路、地下綜合管廊、海綿城市）；歷史街區(qū)保護與活化（修繕歷史建筑、文旅融合開發(fā)）；產(chǎn)業(yè)升級載體（低效工業(yè)用地轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新）。

公益性核心：項目需以改善民生、提升城市品質(zhì)為主，避免過度商業(yè)化（如禁止用于純房地產(chǎn)開發(fā)）。

2、前期手續(xù)辦理

審批文件：完成立項（可行性研究報告）、用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、環(huán)評、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估（涉及拆遷項目必備）。

收益自平衡方案（關(guān)鍵難點）：

收益來源設(shè)計：

直接收益：停車場收費、廣告位租賃、社區(qū)商業(yè)租金（如改造后便民服務(wù)中心）；

間接收益：土地增值收益（需與公益性掛鉤，如配建保障性住房）、財政補貼（需明確補貼納入預(yù)算的可行性）；

創(chuàng)新模式：TOD模式（軌道交通沿線綜合開發(fā)）、EOD模式（生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向開發(fā)）。

財務(wù)測算要求：覆蓋倍數(shù)≥1.1倍，需細(xì)化成本構(gòu)成（如拆遷補償、建設(shè)成本）和收入預(yù)測（如客流量、租金定價依據(jù)）。

實施方案編制：明確更新范圍、實施主體（政府平臺公司或國企）、資金拼盤（專項債占比通常≤80%）、工期計劃等。

二、申報材料準(zhǔn)備

1、核心材料清單

可行性研究報告：重點論證更新必要性（如安全隱患、民生短板）、經(jīng)濟與社會效益（如就業(yè)帶動、碳減排）。

實施方案與資金平衡方案：包括拆遷安置計劃（如有）、收益實現(xiàn)路徑、債務(wù)償還計劃。

財務(wù)評估報告：需第三方機構(gòu)出具，確保數(shù)據(jù)真實合理（如租金收入?yún)⒖贾苓吺袌鰞r）。

法律意見書：確認(rèn)項目合規(guī)性，尤其是拆遷合法性（如征收程序是否符合《國有土地上房屋征收與補償條例》）。

其他文件：規(guī)劃批復(fù)、環(huán)評批復(fù)、社會穩(wěn)定性風(fēng)險評估報告（涉及大規(guī)模拆遷項目必備）。

2、城市更新特殊要求

多規(guī)合一：需與國土空間規(guī)劃、歷史文化保護規(guī)劃等銜接；

公眾參與證明：老舊小區(qū)改造需提供居民意見征集材料；

風(fēng)險預(yù)案：針對拆遷滯后、成本超支等制定應(yīng)對措施。

三、申報與審核流程

1、逐級申報

通過財政部門“地方政府債務(wù)管理系統(tǒng)”提交，經(jīng)市縣初審、省級復(fù)審后納入全國專項債項目庫。省級財政匯總后報財政部與國家發(fā)改委，競爭性評審?fù)ㄟ^后下達(dá)額度。

2、審核重點

領(lǐng)域合規(guī)性：是否屬于城市更新支持范圍，禁止包裝成商業(yè)地產(chǎn)項目；

收益真實性：避免依賴土地出讓收入（政策限制），側(cè)重經(jīng)營性現(xiàn)金流；

資本金到位：項目資本金比例≥20%（可通過財政資金、企業(yè)自籌等解決）。

四、發(fā)行與資金管理

1、債券發(fā)行

發(fā)行期限：10~30年，匹配項目回收周期（如老舊小區(qū)改造可選15年）；

利率優(yōu)勢：城市更新專項債可申請綠色債券貼息（若涉及生態(tài)修復(fù)）。

2、資金使用監(jiān)管

專款專用：僅用于申報項目的拆遷、建設(shè)、運營，嚴(yán)禁挪用；

進度跟蹤：按工程進度撥付資金，定期提交資金使用報告。

后續(xù)運營與償債

資產(chǎn)確權(quán)：明確更新后資產(chǎn)權(quán)屬（如政府持有或授權(quán)國企運營）；

收益歸集：項目收入需全額上繳財政，優(yōu)先償還債券本息。

五、注意事項

1、規(guī)避常見問題

收益虛高：避免將不確定的間接收益（如未來土地溢價）作為主要償債來源；

手續(xù)缺失：確保拆遷許可證、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估等文件齊備；

過度商業(yè)化：商業(yè)配套面積占比需符合政策要求（如老舊小區(qū)改造中商業(yè)面積≤20%）。

2、政策紅利挖掘

結(jié)合國家戰(zhàn)略：如與“新城建”、智慧城市、低碳社區(qū)等政策聯(lián)動；

創(chuàng)新融資模式：探索“專項債+REITs”銜接，盤活存量資產(chǎn)。

六、參考案例

成功案例：某市“歷史街區(qū)保護更新項目”，通過文化展示空間租金、文創(chuàng)商鋪運營等實現(xiàn)收益覆蓋倍數(shù)1.2倍；

創(chuàng)新模式：某新區(qū)“TOD綜合開發(fā)項目”，專項債資金用于地鐵站點周邊道路及公共設(shè)施建設(shè)，收益來自上蓋物業(yè)租金和停車費。

   我們認(rèn)為，通過精準(zhǔn)定位公益性、科學(xué)設(shè)計收益機制、嚴(yán)控風(fēng)險，城市更新類專項債可有效撬動社會資本，助力城市高質(zhì)量發(fā)展。